int(166)
מבני ציבור: ממבנה גרעוני למנוע צמיחה עירונית
ערים רבות מתמודדות עם אתגר כפול: מצד אחד – צורך בהרחבת שירותים ציבוריים, ומנגד – מגבלות תקציביות שמקשות על תחזוקת מבני הציבור הקיימים. אבל מה אם נסתכל על מבני הציבור לא כעלות, אלא כהזדמנות?
במהלך אסטרטגי שבוצע בעיר אילת, בחנו כיצד ניתן להפוך נכסים עירוניים – מבנים, מגרשים ושטחים ציבוריים – למנועי הכנסה ופעולה עירונית. באמצעות מיפוי מקיף, תכנון מותאם לצרכים מקומיים והפעלת מודלים כלכליים זהירים, הוכחנו כי ניתן לחזק את השירותים העירוניים וגם לייצר הכנסות שוטפות לרשות.
במאמר שלפניכם תמצאו סקירה של הגישה החדשה, עקרונות העבודה שגובשו, ושלבי היישום בפועל – כולל דוגמה מהשטח, תובנות מהתהליך ואתגרים שצצו בדרך.
מבני ציבור: לא נטל, אלא נכס אסטרטגי
מבני הציבור, המשמשים תשתית לאספקת שירותים ציבוריים, נתפסים כגורם מכביד על תקציב הרשות – עלות הקמה גבוהה, תחזוקה מתמשכת, והכנסות אפסיות. הגישה המסורתית הזו מתעלמת מהפוטנציאל הכלכלי והקהילתי הטמון בנכסים עירוניים. בשנה האחרונה הובלנו ביחד עם החברה הכלכלית אילת מהלך שמציע שינוי תפיסתי: מבני ציבור הם לא רק שירות, הם גם מנוף. באמצעות עירוב שימושים ומודלים כלכליים יצירתיים להפעלה, ניתן להפוך את אותם מבנים ממעמסה לתשתית לצמיחה עירונית: לייצר הכנסות, להרחיב שירותים, ולחזק את איכות החיים בשכונות.
ברוב הערים בישראל קיימים עשרות, אם לא מאות, נכסים עירוניים: מבנים במנעד גדלים וצורות, מגרשים לא מתוכננים או שטחים ציבוריים נטושים שממתינים למימוש. במקרים רבים המבנים מתפקדים בצורה לא מיטבית – פועלים בחלק משעות היום, חד קומתיים וכאלה המשרתים שימוש אחד בלבד.
מה קורה כשעוצרים רגע – ממפים, שואלים מה נדרש בשכונה, ובודקים איך כל אחד מהנכסים האלו יכול לשרת את התושבים וגם להגדיל את התקציב העירוני?
במהלך האסטרטגי בעיר אילת הראינו איך נכסים עירוניים יכולים להפוך למנוע כפול: כזה שמייצר הכנסות שוטפות לעירייה, ומספק שירות ציבורי איכותי לתושבים.
נקודת המוצא: בנק נכסים עירוניים
בנק הנכסים הוא הוא תשתית אסטרטגית, לא רק רשימת מצאי. הוא מאפשר לעיר לזהות את כלל הקרקעות והמבנים שבבעלותה, אך חשוב מכך, הוא פותח פתח לתכנון מונחה קהלים וצרכים. הבנק הזה הופך את הנכסים העירוניים לקרקע פורייה לתכנון העירוני: לא עוד שטחים ריקים או זכויות לא ממומשות, אלא מנופים ליצירת שירותים, ומענים דרושים לשכונות ולמגוון רחב של אוכלוסיות בעיר.
תמהיל שימושים מותאם הקשר
העבודה התבססה על התאמה קונקרטית לצרכים העולים מהמרחב: מעונות יום, שטחי מסחר שכונתיים, קליניקות למטפלים או פתרונות טעינה לרכבים חשמליים.
בשלב ראשון הבחינה כללה סינון "מהיר" של הנכסים על סמך פרמטרים הבוחנים היתכנות מהירה – מ-394 נכסים סוננו החוצה מעל ל-300 שזוהו כנכסים עם פוטנציאל מימוש נמוך בהשוואה לאחרים – נכסים שמיצו את הזכויות של המגרש, נכסים שיתקשו לשלב שימושים ונכסים שההשקעה בהם ארוכת טווח.
בחינה כוללת של בנק הנכסים אפשרה לזהות הזדמנויות לשילוב שימושים שטרם קיבלו מענה ולעיתים אף להוסיף שימושים כלכליים במבנים שתוכננו לשירות ציבורי בלבד. כך ניתן לשפר את הנגשת השירותים בשכונה, להגדיל הכנסות עצמיות, ולחזק את ההתכנות הכלכלית של הפרויקט. בחינה מעמיקה של הנכסים שמופו אפשרה לצמצם את הנכסים בעלי פוטנציאל מהיר מ-48 ל-10. במהלך התהליך זוהו נכסים נוספים אשר יכולים לשמש את הרשות כפוטנציאל לפתרונות אחרים – קרקעות משלימות למתחמי התחדשות עירונית, קרקעות לשימושים לא מניבים אך נחוצים ועוד.
רווח עירוני ולא רווח יזמי
המודלים הכלכליים שנבנו עבור הקמת והפעלת הנכסים העירוניים מבוססים על הנחות שמרניות ומחושבות. המטרה אינה להפיק רווח מקסימלי, אלא להבטיח שהנכס יכסה את עלויות התפעול ואף יניב יתרה שתסייע לעירייה להרחיב שירותים ולהפעיל תשתיות לאורך זמן. כך יוצרים מנוע כלכלי יציב, שמחזיר את ההשקעה לציבור, כזה שמאפשר לעירייה להפעיל שירותים ציבוריים ברמה גבוהה, לתחזק תשתיות, ולתכנן קדימה תוך הסתמכות על מקורותיה שלה.
בעיר אילת, תהליך אסטרטגי זה יושם לאורך שנה שלמה: מיפוי של כלל הנכסים העירוניים, בחירה ב-10 נכסים לקידום מידי על בסיס שיקולים רבים: תכנוניים, משפטיים, כלכליים ומרחביים וגיבוש תיק פרויקט מותאם לכל נכס – כולל קונספט ופרוגרמה ראשונית, לוח זמנים ושלבי ביצוע, בעלי עניין ומודל כלכלי מלא. התהליך הביא לשולחן החשיבה את כל הגורמים העירוניים הרלבנטיים וכך יצר שיח פנים ארגוני על השימושים השונים. לאחר סיום התהליך הנכסים הוצגו להנהלת העירייה ומתוכם נבחרו כ-3 פרויקטים שיחלו לפעול תוך שנתיים.
התהליך שיושם אינו נגמר ב-3 פרויקטים, הוא מהווה תשתית לביצוע של התהליך שוב ושוב, תוך זיהוי עוד ועוד הזדמנויות ליצירת שירותים חדשים לתושבים והכנסות לעירייה.
לסיכום
נכסים עירוניים אינם רק קרקע או מבנה, הם משאב ניהולי וכלכלי שניתן להפעיל באופן חכם לטובת שיפור השירותים העירוניים.
כשעירייה ממפה את הנכסים שלה ובונה עבורם תכניות כלכליות מותאמות, היא מייצרת בסיס עצמאי להשקעה, הפעלה ותחזוקה של שירותים ציבוריים איכותיים לשנים קדימה.
