int(166)
גם על קרקע ריקה צריך לשלם
ברשויות רבות קרקע תפוסה היא מרכיב משמעותי מהשטח לחיוב בארנונה, אך בגלל התעריפים הנמוכים, מהווה מרכיב הכנסה קטן בסל ההכנסות מארנונה שלא למגורים. לתעריפים נמוכה על קרקע תפוסה יש השפעות שליליות על הרשות המקומית ולא רק על שורת ההכנסות.
תעריף נמוך מעודד אי שימוש בקרקע וכך נוצר מצב שבו עסקים מחזיקים בקרקעות שמייצרות מרחבים שוממים בתחומי הרשות. בהיעדר תמריץ למלא את הקרקע או לצמצם את היקף המגרש שאינו מנוצל, תופעת השטחים הריקים נשמרת והרשות סובלת גם מאזורים עם מראה מוזנח. לעיתים גם נוצר מצב בעייתי – עסקים לא מצליחים למצוא היצע של קרקעות למימוש למרות שיש שטחים נרחבים ללא מימוש, וזאת משום שכל הקרקעות תפוסות ואין לבעליהן מוטיבציה לפתח אותן.
בכדי להתמודד עם הבעיות וגם לשפר את הכנסות הרשות, אפשר לקחת כהשראה מס הנפוץ בחו"ל – מס קרקע.
מה ההבדלים בין מס קרקע מול מס הארנונה
- מס הארנונה (המצב הקיים): ההכנסות של הרשות נגזרות מהשטח הלא מנוצל, כאשר התעריף נגזר מהתעריף הכלל עירוני ולא משווי הקרקעות.
- מס קרקע (Land Value Tax): המס נגזר משווי הקרקע עצמה, ללא קשר למה שבנוי עליה. שיטה זו מעודדת פיתוח מקסימלי של הזכויות, שכן המס קבוע והרווחיות של היזם עולה ככל שהוא בונה יותר מ"ר על אותו תא שטח.
המלצות לצעדים מעשיים (במסגרת החוק הקיים בישראל)
מכיוון ששיטת הארנונה מוגבלת ביכולתה לייצר זיקה בין שווי הקרקע לגובה התשלום, הרשות יכולה במסגרת התעריפים הקיימת בכדי לעודד פיתוח:
העלאת תעריף "קרקע תפוסה":
- היגיון כלכלי: תעריף נמוך על קרקע שאינה בנויה (אך משמשת למסחר/תעשייה) מעודד "בזבוז קרקע". מפעלים או עסקים המחזיקים שטחים פתוחים נרחבים סביב המבנה משלמים בפועל מעט מאוד על המשאב היקר ביותר בעיר.
- פעולה נדרשת: הגשת בקשה חריגה להעלאת תעריף הארנונה לקרקע תפוסה, במטרה להפוך את החזקת השטח הלא-מנוצל ללא-כלכלית עבור בעל הנכס.
מיסוי מגרשי חניה פתוחים:
- היגיון כלכלי: מגרשי חניה במרכזי ערים הם לרוב שימוש זמני בקרקע יקרה. מיסוי נמוך עליהם מאפשר לבעלים להמתין לעליית ערך הקרקע מבלי לפתח אותה.
- פעולה נדרשת: העלאת תעריף הארנונה למגרשי חניה בתשלום, כדי לתמרץ את בעלי הקרקע לקדם עליהם בנייה למגורים, תעסוקה או מסחר.
יצירת מדרג מיסוי לעידוד פיתוח:
- גם אם לא ניתן להחליף את כל שיטת הארנונה, ניתן לייצר מדרג שבו הקרקע עצמה נושאת בנטל משמעותי יותר, ובכך להפחית את ה"קנס" המוטל על השטחים הבנויים. הדבר מעודד יזמים למצות את זכויות הבנייה (תמ"א 38, פינוי בינוי או בנייה רוויה) כדי לפרוס את עלויות המס על פני יותר יחידות קצה.
יתרונות המהלך לרשות המקומית
- הגדלת הכנסות ללא תוספת תשתיות: מיסוי גבוה יותר על קרקע תפוסה מגדיל את קופת העירייה מבלי לדרוש שירותים נוספים (כמו פינוי אשפה מוגבר או תאורה מיוחדת).
- התחדשות עירונית: יצירת לחץ כלכלי על בעלי מגרשים ריקים או נכסים מוזנחים במרכז העיר לקדם תוכניות בנייה.
- ייעול השימוש במשאב הקרקע: צמצום תופעת "חורבות" או שטחי אחסון פתוחים בלב אזורי ביקוש, והפיכתם לשטחים מניבי ארנונה גבוהה (מבנים).
שורה תחתונה:
הכלי המיידי והאפקטיבי ביותר העומד לרשותכם הוא עדכון תעריפי הקרקע התפוסה. מדובר במהלך שמתמרץ פיתוח, מונע בזבוז שטחים עירוניים יקרים ומגדיל את ההכנסות העצמיות של הרשות באופן יעיל.
