int(166)
קרן הארנונה ואיך למנף אותה
קרן הארנונה, אשר אושרה במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2023-2024, נכנסה לתוקף בשנת 2026. הקרן יצרה מנגנון לשיפוי רשויות על הוצאת היתרי בניה ומנגד, מנגנון להפרשות לקרן מתוך הגידול בהכנסות שלא למגורים בכל הרשויות המקומיות, בהתאם לרמת ההכנסות של הרשות. מה אפשר לעשות בשביל למקסם את ההכנסות מהקרן ולצמצם את השפעותיה. כל זאת בכתבה הבאה.
הגדלת ההכנסות מהקרן
הקרן פועלת כמשוואה דו-צדדית:
- צד הזכות (הכנסה לרשות): מענק שנתי של כ-1,850 ש"ח עבור כל יחידת דיור חדשה (לפי היתרי בנייה).
- צד החובה (הפרשה לקרן): העברת אחוז מסוים מהצמיחה השנתית בהכנסות מארנונה עסקית (שלא למגורים). גובה ההפרשה נקבע לפי יחס ההכנסות העסקיות למספר התושבים.
ככל שההכנסות שלא ממגורים גבוהות יותר, במונחי הכנסה לתושב, כך ההפרשה מצמיחת ההכנסות יותר גבוהה. מנגנון זה מייצר שתי אסטרטגיות למקסום ההכנסות:
- מינוף היתרי בנייה: התשלום מהקרן מבוסס על הוצאת היתר, ולא על תחילת בנייה או אכלוס. רשויות יכולות להפיק היתרי בנייה (גם אם מותנים בתנאים מסוימים המעכבים את הביצוע בשטח) כדי להתחיל לקבל את השיפוי מהקרן מוקדם ככל האפשר.
- הקטנת הגירעון ליחידת דיור: מכיוון שהשיפוי מהקרן (1,850 ש"ח) נמוך לרוב מהעלות האמיתית של שירותים לתושב, מומלץ לעודד תמהיל מגורים המאופיין במשקי בית קטנים יותר או יחידות דיור קטנות. תמהיל זה נוטה להקטין את ההוצאה הציבורית הממוצעת ליחידת דיור מבלי לפגוע בזכאות למענק הקרן.
ובהרחבה – העלות של משק בית גדלה ככל שהוא יותר גדול, אך יש קשר הדוק בין גודל יחידות הדיור ובין גודל משקי הבית. גודלו הממוצע של משק הבית היהודי בישראל קטן בשני העשורים האחרונים ומצב זה לא צפוי להשתנות. רתימה של המגמה – הקטנת גודל יחידות הדיור בכדי לייצר מענה למשקי בית קטנים – גם משרתת את הביקוש וגם מובילה להקטנת הגירעון ליחידות הדיור החדשות וצמצום הפער בין ההכנסות מהקרן וההוצאה על כל יחידת דיור חדשה.
אסטרטגיות לניהול ההפרשות
ניהול היקף ההפרשות נוגע לשיפור ודיוק הנתונים המשפיעים על ההפרשות – מספר התושבים וההכנסות מארנונה שלא למגורים
- דיוק נתוני הלמ"ס: גובה ההפרשה לקרן מושפע מיחס ההכנסות למספר התושבים. פערים ברישומי האוכלוסייה (מצב בו למ"ס מציג פחות תושבים מהקיים בפועל) גורמים לרשות להיראות "עשירה" יותר במונחי הכנסה לתושב – ולשלם יותר לקרן.
פעולה נדרשת: הקמת צוות ייעודי לטיוב נתוני אוכלוסייה מול הלמ"ס, תוך שימוש בנתוני מערכות החינוך, המים והארנונה של הרשות.
- ניהול הצמיחה בערכים ריאליים:
- יש לעמוד על כך שחישוב הצמיחה בהכנסות (שממנה נגזרת ההפרשה) יתבצע במונחים ריאליים ולא נומינליים, כדי לנטרל את השפעת האינפלציה.
- בראיה יותר רחבה, על השלטון המקומי והאזורי לדחוף להחריג את הגידול המגיע מהצמדה למדד ("הטייס האוטומטי") מחישוב הגידול בנכסים, שכן מדובר בפיצוי על עליית הוצאות ולא בצמיחה כלכלית אמיתית.
- הסכמי חלוקת הכנסות אזוריים: כספים המועברים במסגרת הסכמי חלוקת הכנסות בין רשויות שכנות עשויים "להיספר" פעמיים או להגדיל את חובת ההפרשה לקרן שלא לצורך.
פעולה נדרשת: הגדרת הכספים הללו כהוצאה מוקדמת או קיזוזם מהגבייה הכוללת בטרם חישוב ההפרשה לקרן הממשלתית.
- עדכון תעריפי ארנונה עסקית: ניתן לבחון הפחתה מזערית (בחלק אחוז) בתעריפי הארנונה לעסקים. מהלך זה עשוי לצמצם את הצמיחה העודפת בגין נכסים חדשים, ובכך להשאיר נתח גדול יותר מההכנסה בתוך הרשות במקום להעבירו לקרן, תוך הקלה על המגזר העסקי המקומי.
יישום עדכון תעריפי הארנונה עסקית צריך להיעשות כחלק ממהלך יותר משמעותי הנוגע לתחרותיות של הרשות המקומית. רשויות עם תעריפים גבוהים משמעותית ביחס למרחב התחרות שלה "נענשות פעמיים" בגלל תעריפים אלה – הן פחות אטרקטיביות לעסקים וכאשר אלה בוחרים להתמקם בהן, הן משלמות לקרן הארנונה בין 10% ל-28% מתוספת ההכנסה – כך שהתעריף האפקטיבי שלהן נמוך יותר. לאור האמור, אם יש הצדקה לבצע שינויים מסיבות של חוסר אטרקטיביות ביחס לתחרות, יש עוד סיבה להוריד את התעריף – כי הרשות לא נהנית ממנו במלואו.
סיכום למקבלי החלטות
כדי להפיק את המירב מהמנגנון החדש, על הרשות המקומית לעבור לניהול אקטיבי של נתוני האוכלוסייה, לתזמן נכון את הוצאת ההיתרים, ולבצע ניתוח כלכלי מעמיק של הבקשות לשינוי תעריפים חריגים. ניהול מקצועי ומדויק של פרמטרים אלו עשוי לשמור על צמיחה בהכנסות שלא ממגורים גם תחת כללי המשחק החדשים.
