איך חושבים מחדש על אזור תעשייה ותיק בכדי להצליח לעורר אותו, לדחוף אותו כלכלית ולהפוך אותו לרלוונטי בזמנים משתנים?

כלכלה עירונית מעצבת ומתעצבת ללא הרף בעקבות התכנון העירוני, והשימושים המתאפשרים בקרקעות ונכסים שונים משתנה לאורך זמן. גם צרכי התושבים והעסקים משתנים תדירות כדי ליצור חוסן כלכלי עירוני יש צורך אקוטי להעריך מחדש את תכנון העיר, ולוודא שהפעילות הכלכלית שבה מתאפשרת באופן הטוב ביותר.

מה האתגר?

אזור התעשייה הישן באילת תוכנן ופותח בשנות ה-50 ע"י משרד הבינוי והשיכון כאשר ייעודו המקורי היה לצרכי תעשייה ומלאכה. בפועל, בשטחים נרחבים באזור זה לא מומשו זכויות הבניה ואלו נותרו ריקים מבינוי עד היום. במהלך השנים נוספו שימושים רבים לאזור התעשייה. חלקם אושרו באמצעות תכניות מפורטות, חלקם ע"י היתרים לשימושים חורגים, וחלקם ללא היתרים כלל.

בשנים האחרונות חזינו במגמת צמיחה בשימושים מסחריים, משרדים ושירותים ומנגד ירידה בשימושי מלאכה ותעשייה. כמו כן, בתקופה זו החלו להתממש גם תכניות המשלבות שימושי מגורים ותיירות לצד יוזמות נוספות המבקשות לייצר עירוב שימושים ברחבי אזור התעשייה הישן.

עיריית אילת ביקשה לבחון מחדש את תפקידו של אזור זה, ולפתח תפיסה שמייצרת גמישות ומאפשרת לשוק הפרטי ולבעלי הנכסים התפתחות אורגנית במרחב. האתגר המרכזי איתו התמודדנו היה התב"ע הקיימת, שלא יצרה היתכנות כלכלית כמעט לאף שימוש. יתרה מכך, התב"ע הערימה מגבלות, ועל אף שהייתה חדשה יחסית, לא שירתה את התחדשות המרחב.

מה עשינו?

צוות יועצים מקצועי מטעם בילד, ובראשו מנהל המחלקה לכלכלה יוגב שרביט, הוביל יחד עם צוות המתכננים של משרד דרמן ורבקל, שותפינו לפרויקט, את תכנון הפרוגרמה שהסירה את החסמים הקיימים. בעבודה צמודה ומשותפת עם אגף הנדסה של עיריית אילת והחברה הכלכלית לאילת גובשה פרוגרמה חדשנית וגמישה, ייחודית בנוף התכנון הישראלי.

תב"ע בעלת גמישות תכנונית לאזור התעשייה הישן באילת. הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

קצת על התכנית בזווית כלכלית

כדי להגמיש את היכולת לפתח שימושים שונים, סוגיית זכויות הבנייה היתה הראשונה שזוהתה כרלוונטית.

זכויות בנייה הן למעשה ההגבלה הקיימת על היקף הבנייה במגרש מסוים. ייעודן של זכויות הבנייה מעוגנות בתב"ע וככל שהן גדולות יותר, ליזם יש יכולת לבנות יותר (בדרך כלל לגובה). הזכויות ניתנות כאחוזים מתוך המגרש שעליו בונים.

עקרון מוביל

יצירת גמישות בקביעת חלק מזכויות הבנייה. המתווה שאנחנו מובילים הוא חסר תקדים בישראל ולכן עורר הדים רבים (לינקים לכתבות בנושא נמצאים ממש כאן, מתחת להדמיה). הוא מאפשר ליזם לבחור בעצמו את הייעוד של 20% מזכויות הבנייה שלו, תוך זיקה למרחבים הסמוכים.

לדוגמא, יזם הפועל במתחם הסמוך לשכונת מגורים או מלון יכול לקבל גמישות בזכויות הבנייה במתחם שלו לשימושים המתקשרים עם מגורים או מלונאות. רכיב נוסף שיצרנו הוא הוספת זכויות בנייה בכפוף לביצוע מטלות ציבוריות – כמו סלילת כביש, הקמת גן ילדים, פארק או מועדון לגיל השלישי. הרכיב הזה אינו מחייב את היזמים אלא קיים כדי להרחיב את הגמישות.

יתרה מכך, במקרים מסוימים היזמים יוכלו לבצע את המטלות הציבוריות בשטחים החורגים ממתחם אזור התעשייה הישן – אזורי התחדשות עירונית אחרים בעיר – ובאזורים אלה הם גם יוכלו לממש את תוספת הזכויות שלהם.

לכתבה בכלכליסט

לכתבה ב"רשויות"

Photo by Shalev Cohen on Unsplash