תכנון אסטרטגי ויישום מדוייק של מודל עירוב השימושים בארץ- הוא הפתרון האולטימטיבי להשבחת המרחבים הציבוריים והמסחריים

 

מאת: מערכת Build

עם התפתחות המודרניזם, ביקשה התפיסה התכנונית המודרנית לתת מענה לבעיות פיזיות שצצו על פני השטח בעקבות התפתחות הערים, הצרכים וצפיפות האוכלוסין, תפיסה שהובילה להפרדת שימושים פונקציונאלית. כך למשל, הופרדו שימושי הקרקע בין מגורים, מסחר, מוסדות חינוך וציבור ואף בוצעה הפרדה בין המשתמשים בתוואי הדרך (רכב, אופניים, תחבורה ציבורית), ועוד.

האג'נדה המודרניסטית, ביקשה לתת מענה לצרכים התכנוניים החדשים של העולם המודרני, שהתאפיינו, בין היתר, בבריחת האוכלוסייה ממרכזי הערים המתועשות אל הפרברים אולם תגובת השרשרת יצרה הפרדה מוחלטת בין אזורי מסחר ותעסוקה לבין שכונות מגורים וכתוצאה מכך גם מתחמים סגורים, "שטחים מתים", בזבוז משאבי הקרקע, חוסר ביטחון חברתי, נגישות ירודה לשירותים, מבנים שהפכו ל"פילים לבנים" (שכיום אנו מחיים מחדש באמצעות יצירת שימושים זמניים), ועוד.

האוכלוסייה חזרה למרכזי הערים ואיתה צמח גם תכנון אורבני חדש

אלא שבשנות ה-80 של המאה הקודמת החלה הנהירה חזרה למרכזי הערים ואיתה הגיחה לעולם גישת הניו-אורבניזם והקריאה לתכנון מחדש של מרכזי הערים, באמצעות עירוב שימושים. ההנחה היתה שחיבור בין כלל הצרכים האנושיים, עבודה, מגורים, בילוי, מוסדות ציבור, חינוך, ועוד- יוכל לבנות מחדש קהילות מאוחדות, להחזיר את תחושת הביטחון האישי וליצור אזורים שוקקי חיים במרכזי הערים. זאת ועוד, תכנון אורבני באמצעות עירוב שימושים יוביל לצמצום הפערים שנוצר בין המעמדות כתוצאה מהפרדת שימושים ויצירת מתחמים סגורים, כמו גם יתחשב בסביבה, יביא לחיסכון במשאב הקרקע, יתמודד עם אובדן מורשת הבינוי וההתרחקות מהטבע והאדמה.

התכנון האורבני החדש הדוגל בעירוב שימושים הוא היום שחקן מרכזי בהתפתחות הערים, כשהוא שואף ליצור חיבורים קהילתיים במרחבים הפיזיים, לשים את הצרכים האמוציונאליים והפונקציונאליים של הפרט במרכז התכנון המבני של המרחב, תוך שימוש מוגבר בטכנולוגיות מודרניות, שנותנות פתרון לקהילות ולאנשים. בהתבסס על גישה זו שוקמו והושבחו בעשור האחרון מרכזי ערים, מגורים ומסחר ברחבי העולם בהצלחה מרובה – והפכו למוקדים אטרקטיביים, מניבים ושוקקי חיים.

טוטם הדמיות ואנימציה

כיצד עירוב שימושים השביח והחייאה מרחבי מסחר עולמיים?

אחת הדוגמאות המובילות ליישום מוצלח של מודל עירוב השימושים, היא קניון "וילה איטליה", ארה"ב, שעשה שימוש בעירוב שימושים על פי מודל כלכלי רווחי, שמטרתו היתה להציל את המרחב המסחרי ה"קניוני" ולהחיות אותו מחדש. הדרך היתה לשנות את ייעודי השימוש של הקניון ולהפוך אותו למרחב פתוח, שמציע חוויות קנייה באוויר הצח, תוך יצירת חזית חנויות כלפי חוץ וגישה חופשית וישירה בין החנויות לבין החנייה ומדרכות. התוצאה היתה מרחב חדש, מניב ורווחי.

קניונים רבים בארה"ב אימצו את המודל המצליח והציגו שיפור בהכנסות וברווחים עם הפיכתם ל"מרכזי חוצות", העונים על הצרכים הקהילתיים והאישיים של קהל הקונים וכך, בעשור האחרון הוקמו מאות מרכזי מסחר פתוחים, לרבות מרכז הסחר העולמי בניו-יורק, הכולל חנויות, מסחר, פתרונות תחבורתיים מתקדמים (11 קווי רכבת!), מרכז קניות, ועוד.

אחת השיטות הפופולאריות ליישום תכנון עירובים היא ריכוז הפעילות סביב רחובות מרכזיים ויצירת מרחב מסחרי עסקי, שסביבו מתאחדות הקהילות ושכונות המגורים הסמוכות. בארץ ניתן לציין את רחוב אבן גבירול בתל אביב-יפו, כדוגמא ליישום עירוב שימושים מצליח, שכולל משרדים, מסחר, חנויות קטנות ודירות מגורים. היתרון הגדול ביותר שעולה מעירוב השימושים, במידה והוא מתוכנן אסטרטגית ומיושם כהלכה, הנו יצירת מתחם מניב, חיי ושוקק חיים 24 שעות ביממה.

ישראל 2018 מתחילה את צעדיה הראשונים לקראת עירוב שימושים

רק בשנים האחרונות אנחנו מתחילים לראות סימני פרשנות ישראליים לגישת עירוב השימושים, בין היתר ניתן לראות פרוייקטים של התחדשות כמו במתחם הבורסה ברמת גן, מרכז העיר נתניה, מרכז העיר בירושלים ועוד.

קובעי המדיניות והרגולטורים בישראל הבינו גם הם, שאין מנוס אלא לייצר שימושים מעורבים בבינוי ופיתוח הערים, ולקדם בוועדות התכנון תוכניות המציעות מבנים ומתחמים משולבים למגורים, מסחר ותעסוקה.

אין ספק שעירוב שימושים הוא כורח המציאות ומעבר לכך, הפתרון האולטימטיבי לתכנון הערים העתידיות של מדינת ישראל. אולם גם אין ספק שללא אסטרטגיה תכנונית וביצועית מדוייקת ומקצועית להחייאת והשבחת המרחב הציבורי והמסחרי מודל זה יכול להכשל.

העתיד כבר כאן: האדם והקהילה במרכז השימושים המעורבים 

הצלחת עירוב שימושים בישראל תימדד ביכולת התכנון האסטרטגי, שבמרכזה בידול ומיקוד צרכים יום יומיים של אנשים. ביכולת לספק לאדם את כל השירותים שהוא זקוק להם, לשים אותו במרכז התכנון ולבנות את מרכזי הערים סביב הצרכים של הפרט.

מעבר לכך, התכנון האורבני החדש יימדד בהתייחסותו לסביבה האורבנית הצפויה להתפתח בארץ בעשורים הקרובים, לרבות הצורך לעודד תנועת הולכי רגל מחד ולספק פתרונות תחבורה ציבורית, מאידך. כבר היום עומסי התנועה והחנייה הם שיקולים משמעותיים עבור הפרט ובעתיד, התחבורה תהפוך לנושא מרכזי בתכנון עירוב שימושים, אשר גם יוכל לתת פתרון לאספקת מרבית השירותים הנדרשים בתוך סביבת המגורים והמחייה, ללא תלות בתחבורה ממונעת.

על מנת שתכנון אסטרטגי יוביל ליישום עירוב שימושים מוצלח, כלומר, להשבחת בנייני המגורים, המרחבים הציבוריים והמסחריים, עליו להבנות סביב הצרכים הרבים המשותפים למגוון רחב של קהילות שונות ולספק להם חוויה- מקום שהם אוהבים לשהות בו ולהגיע אליו. דוגמא ויזואלית לכך ניתן לראות בפרויקטים הנמצאים כבר בשלבי תכנון מתקדמים בארץ. בהדמיות מטה, שהופקו ע"י חברת טוטם הדמיה ואנימציה, רואים את היתרונות החזותיים של תכנון מונחה עירוב שימושים – הדמיות חזיתות הערים מראות עושר חזותי נעים לעין ומושך.

ההמחשה שביצעה חברת טוטם לפרויקטים המוצגים כאן בירושלים, נתניה ומתחם הבורסה ברמת גן מעידה על גישה תכנונית מתקדמת, חכמה ואטרקטיבית.

טוטם הדמיות ואנימציה
טוטם הדמיות ואנימציה
טוטם הדמיות ואנימציה

 באופן זה הקהילות יניעו את המרחבים, יהנו משירותים שעונים על צרכיהם האישים והחברתיים, יהפכו את מרכזי הערים לשוקקי חיים וישביחו את אזורי המסחר, המגורים והתעסוקה.